【八王子】法律事務所の弁護士が教える不動産相続トラブルの理由と解決法

相続人と遺産の範囲を確定させる

まず取り組むべきは、誰が相続人にあたるのかを正確に把握する作業です。被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍謄本を取り寄せ、法定相続人を確定させます。想定外の相続人が判明するケースもありますので、戸籍の収集は慎重に進める必要があります。

あわせて遺産の全体像を調査します。不動産については固定資産税の納税通知書や登記事項証明書を取得し、所在地や面積、権利関係を確認しましょう。

不動産の評価額を把握する

遺産分割の協議では、不動産の評価額をどう算定するかが争点になりやすいポイントです。代表的な評価方法は次のとおりです。

・固定資産税評価額

市区町村が算定する評価額で、毎年届く納税通知書に記載されています。

・路線価

国税庁が公表する土地の評価基準で、相続税の計算に用いられます。

・不動産鑑定評価

不動産鑑定士が個別に算出する評価額です。相続人間で争いがある場合に客観的な根拠として活用されます。

どの基準を採用するかで各相続人の取得額が大きく変わるため、評価方法の選択は慎重に行う必要があります。

遺産分割の方法を検討する

不動産の分け方には、特定の相続人が取得して代償金を支払う方法、売却して代金を分配する方法、共有名義にする方法などがあります。共有名義は一見公平に思えますが、将来の売却や管理をめぐって新たなトラブルが生じやすいため慎重な判断が求められます。

協議がまとまらない場合は、家庭裁判所での調停や審判も選択肢に入ります。不動産が絡む相続は税務や登記の知識も必要になりますので、お早めにご相談いただければ、見通しを立てたうえで協議に臨んでいただけます。

不動産相続で多いトラブルのパターン

・評価額をめぐる対立

不動産の評価額は複数の算定基準があり、どれを採用するかで各相続人の取得額が大きく変わります。「評価額が低すぎる」「この金額では納得できない」といった主張が出やすく、協議が行き詰まる原因になりがちです。

・分割方法が決まらない

「実家に住み続けたい相続人」と「売却して現金で分けたい相続人」の間で意見が対立するケースは非常に多く見られます。感情的な思い入れが強い財産だからこそ、合理的な落としどころを見つけにくい状況に陥りがちです。

・共有名義による将来のリスク

話し合いがまとまらないまま共有名義にしてしまうケースもあります。しかし共有状態のままでは売却や建て替えに全員の同意が必要です。時間が経つほど関係者が増えて問題が複雑化し、将来の世代にまで負担を引き継いでしまう点にも注意が欠かせません。

弁護士に相談すべき理由

不動産がかかわる相続問題を弁護士に相談する最大の理由は、法的な根拠に基づいた交渉や手続きを代理できる点にあります。相続人同士の直接交渉では感情的な衝突が起きやすく、弁護士が代理人として間に入ることで冷静かつ客観的な視点から協議を進めやすくなります。

不動産の相続では民法だけでなく、借地借家法や相続税法など複数の法律が関係してきます。こうした法律を横断的に理解したうえで依頼者の状況に合った分割方法を提案できるのは、弁護士ならではの強みです。

協議がまとまらない場合には、家庭裁判所での調停や審判への移行も視野に入ります。早い段階でご相談いただければ、調停を見据えた証拠の準備や主張の整理を計画的に進められるでしょう。不動産の相続でお悩みの方は、問題が深刻化する前にお早めにご相談ください。

相談から依頼までの段階

法律相談では、まず相続の経緯や相続人の関係性、不動産の概要などを丁寧にヒアリングします。相談者が置かれている状況の法的な整理と、考えられる解決の方向性をご説明します。

相談後すぐに依頼する必要はなく、持ち帰って検討いただくことも可能です。依頼を決めた場合は委任契約を締結し、費用の見積もりや今後の方針を具体的にお伝えします。

調査と準備の段階

・相続人の確定

被相続人の戸籍謄本を出生から死亡まで取り寄せ、法定相続人を漏れなく確定させます。相続人が多い場合や疎遠な親族がいる場合でも、弁護士が代理で調査を進められます。

・遺産の全容把握

不動産の登記事項証明書や固定資産評価証明書を取得し、権利関係や評価額を確認します。不動産以外の財産もあわせて調査し、遺産全体の構成を明らかにします。

交渉と協議の段階

遺産分割協議では、弁護士が依頼者の代理人として他の相続人と交渉を行います。代償分割や換価分割など、依頼者の希望と実現可能性を踏まえてご提案します。

調停や審判への対応

協議がまとまらない場合は、家庭裁判所での調停手続きに進みます。申立書の作成から出席、主張の整理まで一貫して対応します。調停でも合意に至らなければ審判に移行し、法的根拠に基づいた主張で適正な結果を目指します。

解決後の手続き

遺産分割が成立した後も、不動産の名義変更（相続登記）や相続税の申告といった手続きが残ります。司法書士や税理士と連携し、必要な手続きをスムーズに進める体制を整えています。不動産相続の問題は早い段階でご相談いただくほど選択肢が広がりますので、お気軽にお問い合わせください。